El poder de las plataformas digitales Proptech está demostrando que puede transformar las ciudades rápidamente.
Este año 2022 hemos visto cómo han cambiado aceleradamente varias ciudades en el mundo, desde Europa con sus problemas energéticos y migratorios; Inglaterra y EEUU con su problemas de abasto; incluso la Ciudad de México con la migración masiva de ciudadanos estadounidenses; fenómeno en el que me concentraré en este texto.
Primeramente debemos dar antecedentes y contexto. Con la aparición del Coronavirus y las medidas de aislamiento social a partir de 2020, los humanos tuvimos que adaptar nuestros medios de producción y consumo; me refiero especialmente al trabajo remoto y al comercio en línea. Este fenómeno provocó que aumentara la utilización de diversas tecnologías como Zoom, Meet, así como diferentes plataformas de comercio y educación a distancia (las cuales no eran nuevas). Con el COVID hubo mayor apertura para utilizar la tecnología en nuestro día a día.
En ese momento, las actividades del sector turístico y de transporte se desplomaron junto con el precio de los combustibles, que llegó a tocar fondo el 20 de abril de 2020 (Precio barril de petróleo -$37.63 USD). Mientras las acciones de plataformas como ZOOM se incrementaron de $76 USD hasta $568 USD; otras plataformas como AirBnB perdieron la mitad de sus ingresos y despidieron a 1,900 empleados.
Este año 2022, cuando creímos que todo regresaría a la normalidad, inició la Guerra en Ucrania, la cual trajo un conflicto energético entre Europa y Rusia, principal distribuidor de gas y petróleo del continente Europeo. El Petróleo pasó de un mínimo de $80.50 USD a un máximo de $125.19 por barril y el Gas se incrementó de un mínimo $3.78 USD/MBTU a un máximo de $9.98. Con esto se desencadenó un alza de precios en los combustibles y en consecuencia un aumento en los costos de transporte, electricidad, alimentos y productos en general. La comunidad europea respondió a la crisis con aumento a las tasas de interés e impresión de mucho dinero, de forma similar a como ya venía haciendo EEUU desde 2020. El resultado final fué una devaluación del Euro y de la Libra Esterlina.
En América, EEUU logró incrementar sus ventas de petróleo con precios muy elevados, sin embargo no ha podido detener la inflación, el aumento de precios, ni el desabasto de productos. Por si fuera poco, el aumento de las tasas de interés ha provocado que los incentivos de inversión en las bolsas de valores disminuyan, junto con los precios de las acciones. El estadounidense promedio está sufriendo los efectos políticos – económicos y ven cómo aumentan los costos de combustibles, alimentos, productos en general y especialmente arrendamiento. Los alquileres en EEUU aumentaron entre 12.3% hasta 20% tan solo hasta julio; también se han documentado casos en New York donde los alquileres aumentaron 65%.
Primera Revolución Urbana ProptechTodo esto ha provocado que miles de ciudadanos norteamericanos decidan migrar hacia ciudades o países donde el costo de la vida sea más reducido. En muchos casos Tijuana y la Ciudad de México resultaron una excelente alternativa dada su cercanía y comodidad. Solamente en el estado de California 280 mil ciudadanos huyeron, de los cuales 117,552 migraron a otras ciudades.
El fenómeno migratorio del norte al sur no es casual. México ha mantenido una estabilidad sorprendente este año. Hemos visto récord en remesas, récord en inversión extranjera, récord en ventas petroleras, récord en recaudación fiscal, estabilidad del peso frente al dólar, etc. Por si fuera poco, en nuestro país hay buen clima, precios reducidos y los extranjeros cuentan con todos los servicios necesarios para desarrollar su vida. De enero a agosto se registraron 13.7 millones de turistas hacia México, lo cual representa un incremento de 64.7% en comparación al año anterior. México ha expedido 8,412 permisos de residencia a estadounidenses, lo cual también es un récord y atendió 100,726 trámites de estancia permanente. Aunque es difícil estimar cuántas personas viven en México sin una residencia oficial, la embajada de EEUU ya tenía conocimiento de que 1.5 millones de ciudadanos norteamericanos vivían en México desde 2019 y si consideramos las cifras actuales podemos estimar que esa cifra puede llegar a 2.47 millones de estadounidenses.
Los migrantes norteamericanos han sabido capitalizar todas estas ventajas para dar un giro a su estilo de vida. Y me refiero especialmente a los denominados “Nómadas Digitales” los cuales mantienen su trabajo en EEUU pero desarrollan su vida en México. Ganar en dólares y gastar en pesos les hace rendir mucho más sus ingresos. Este fenómeno ya es denominado el “Mexican Dream”. La Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense ha reportado que los empleos remotos aumentaron de 9 millones a 27.6 millones en 2021 y según Qualtrics actualmente el 80% de las personas que buscan empleo en EEUU solicitan les ofrezcan la posibilidad de poder vivir en cualquier lugar.
La plataforma digital AirBnB se ha venido recuperando poco a poco desde 2020 y ahora juega un papel muy importante en el desarrollo de la vida en CDMX y especialmente auxiliando a los migrantes extranjeros. En octubre la jefa de gobierno firmó un acuerdo con la plataforma para impulsar el “turismo creativo” y generar una derrama económica extraordinaria gracias a los Nómadas Digitales. Sheinbaum calcula atender un mercado de 1.5 millones de migrantes extranjeros con una derrama de 3,720 millones de dólares.
Las viviendas en renta para extranjeros con fines turísticos (residencia temporal) han crecido en número desde hace algunos años, pero especialmente este 2022, por todo lo que explicamos anteriormente. La plataforma AirBnB ofrece una excelente rentabilidad para los arrendatarios y facilidad de uso. Dicho fenómeno ha provocado que los dueños de los inmuebles prefieran rentar sus viviendas en AirBnB de forma temporal en lugar de arrendar a conciudadanos por varios años. Viviendas que antes dejaban una renta de 10 mil pesos mensuales ahora dejan 80 mil y en algunos ejemplos como el de “Sinaloa 179, Col. Roma” ha dejado ventas de hasta 263,000 mensuales, con una ocupación del 89%.
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Todo esto ha disminuido el número de viviendas disponibles para arrendar en ciertas colonias de la ciudad como Condesa, Roma o Cuauhtémoc, incrementado así el costo de las viviendas en renta que aún quedan. Al mismo tiempo los anteriores inquilinos de esas colonias están buscando viviendas en renta alternativas en ubicaciones cercanas como colonias Doctores y Santa María la Rivera, provocando a su vez el mismo fenómeno de aumento de costos de renta y gentrificación. La plataforma AirBnB está provocando un interesante y acelerado cambio en CDMX, un reacomodo social y un giro en las inversiones inmobiliarias en la capital. Actualmente AirBnB oferta 22,984 inmuebles.
El sector inmobiliario se ha mantenido alerta a estos fenómenos y en muchos casos ha cambiado el enfoque de sus productos, los cuales anteriormente estaban dirigidos al mercado local y ahora se enfocan en inversionistas y extranjeros. En el mismo sentido podemos observar como varias plataformas Proptech también están ajustando sus modelos de negocio al fenómeno migratorio extranjero. De continuar esta tendencia y con el apoyo del gobierno capitalino veremos como aumenta el número de departamentos disponibles en plataformas dentro de CDMX, el cual puede fácilmente duplicarse o triplicarse. Tomando en cuenta los 680 mil inmuebles en renta de la ciudad y los planes de Sheinbaum, las plataformas pueden alcanzar a ofertar un 36.7% de todos las viviendas disponibles, tomando en cuenta 3 ocupantes por inmueble y una estancia de 6 meses. También significa expulsar a miles de personas de la ciudad.
Lo digital está transformando el mundo físico rápidamente. Aunque la gobernadora de la ciudad ha dejado de lado a los votantes para concentrarse en la derrama económica, las manifestaciones no se han hecho esperar. El 17 de noviembre se ha organizado la primera marcha en contra de las políticas habitacionales capitalinas, contra el acuerdo con AirBnB-Unesco, y en contra de los desalojos provocados por las nuevas tendencias digitales y financieras. Este fenómeno apenas está comenzando y seguramente lo vamos a ver en otras ciudades y en otros países.
Podemos concluir que las plataformas digitales Fintech y Proptech van a transformar rápidamente las ciudades en todo el mundo. Vivimos tiempos muy volátiles, las oportunidades se presentan y las plataformas digitales pueden facilitar la transformación ciudadana en poco tiempo. Sin embargo también debemos tomar en cuenta el contexto y el acelerado cambio económico-social actual. Todo aporta a la “®E-volución” urbana. Así como llegan las oportunidades, también se pueden marchar. Los ciudadanos, los inversionistas y las plataformas digitales debemos estar preparados y atentos a los cambios, para así capitalizar de mejor manera nuestros recursos a corto, mediano y largo plazo, en beneficio de todos los habitantes.
Por: Marco Romero
CEO Tandas de Viviendas (Blockchain City)
marco@tandasdevivienda.mx
