El siguiente artículo tiene como objetivo explicar las diferentes opciones de inversiones dentro del sector inmobiliario, así como sus respectivos aspectos fiscales. Para lo anterior, Erik Estrada, fiscalista en JA del Río, los explica con mayor detalle.
Erik es egresado de la Universidad de Guadalajara como Contador Público. Miembro activo del Colegio de Contadores Públicos de Guadalajara, Jalisco desde el 2012 e integrante de la Comisión Fiscal Internacional del Colegio de Contadores Públicos en el mismo estado.
Cuenta con 13 años de experiencia asesorando a empresas en materia de impuestos en nuestro país, así como en el área de tributación internacional. Su trabajo se ha caracterizado en Tributación en IMMEX de servicios para empresas de Tecnología y startups a nivel mundial.
Actualmente se desempeña como Asociado de impuestos en JA Del Río.
Sector inmobiliario mexicano
En los últimos cuatro años el sector inmobiliario mexicano, registró un crecimiento lento en comparación con otros sectores económicos. Sin embargo, a partir del 2018 las inversiones en bienes raíces comenzaron a presentar un cambio favorable al revertir su comportamiento mostrando señales de crecimiento progresivo y estable. Actualmente, el mercado inmobiliario representa el 11.1% del producto interno (PIB) en México.
Invertir en el mercado inmobiliario es una excelente opción, ya que es un área que siempre está en crecimiento. Asimismo, cuenta con distintas opciones lo que hace que sea una inversión accesible para todos los capitales, edades y necesidades.
Sin duda alguna elegir el inmueble ideal no es tarea fácil, pues requiere tiempo y esfuerzo que deberás dedicar para hacer una inversión inmobiliaria que responda a tus necesidades y te brinde frutos a mediano y largo plazo.
Los bienes inmuebles son por excelencia de los bienes más cotizados por todas y todos. Hoy por hoy invertir en bienes raíces implica una inversión fuerte, en la que un inmueble con potencial ronda los 4,000,000 millones de pesos. Sin duda alguna, es algo que está fuera del presupuesto de muchos inversores.
«Nuestras disposiciones fiscales en México incentivan poco la inversión de las personas en inmuebles, sin embargo, para las personas físicas que invierten en este sector, es importante considerar que el hecho de adquirir un inmueble, no le genera base alguna para efectos del Impuesto Sobre la Renta, es decir, una persona puede adquirir un bien inmueble, mantener la posesión de este y no causar dicho impuesto, ya que este se genera hasta el momento de la venta. En pocas palabras, la plusvalía de un inmueble no genera Impuesto Sobre la Renta. Esta es una acotación importante puesto que otros países como Suiza, España, Francia, Noruega, Colombia, Argentina, Chile y Ecuador entre otros, gravan el patrimonio de las personas a través de Impuestos sobre la propiedad, incluyendo los inmuebles (con algunas limitantes, exclusiones y exentos)» comentó Erik Estrada.
Ventajas de las invertir en bienes inmuebles
- 8 de las 10 inversiones más rentables en el país están relacionadas con terrenos o inmuebles de inversión.
- Es el único activo que te asegura un rendimiento durante crisis.
- Es una inversión que te ofrece un gran rendimiento a mediano plazo. Además es mucho más segura, sin demasiados riesgos que puedan afectar tu patrimonio.
- En México se estima un crecimiento anual del 5.2 al 6 % en inversión inmobiliaria, lo que convierte al sector de bienes inmuebles en uno de los más rentables.
Entre los tipos de inversiones en el mercado inmobiliario más tradicionales, podemos ubicar las siguientes:
Propiedades residenciales
Es la forma más clásica de invertir en el mercado inmobiliario; comprar lugares para vivir, ya sean casas o departamentos.
Una de las ventajas de este tipo de inversión es que la demanda – en una situación económica estable a nivel nacional- irá en aumento, ya que la población sigue creciendo. Además, las propiedades residenciales suelen estar más protegidas contra riesgos cambiarios de monedas locales y el valor de la propiedad crecerá con el pasar de los años.
«Es una inversión que nos permite evaluar la posibilidad de arrendarlo, lo cual para efectos fiscales permite optar por una deducción “ciega” del 35% de los ingresos producto del arrendamiento, es decir, la base del Impuesto Sobre la Renta será aquella que resulte de restar al ingreso por arrendamiento el 35% sin requisito alguno de comprobantes y demás formalidades, además esta deducción puedo también disminuir del ingreso el impuesto predial que haya pagado por dicho inmueble durante el periodo que fue arrendado y además para efectos del Impuesto al Valor Agregado (IVA) este impuesto no se causa, siempre y cuando sea utilizado exclusivamente para casa habitación, es importante considerar que para tener este beneficio el inmueble no deberá de ofrecerse en arrendamiento amueblado, ni que se utilice como hotel o casa de hospedaje» señala Erik Estrada.
Propiedades comerciales
Asimismo, tiene la posibilidad de tener más contratos de arrendamiento con ciertos tipos de propiedad comercial.
«Este tipo de inversión también nos permite la deducción “ciega” del 35% de los ingresos producto del arrendamiento que ya comentamos además del impuesto predial pagado, sin embargo, si grava para efectos de IVA a la tasa del 16% aunque permite acreditar contra este impuesto el IVA pagado en gastos de mantenimiento, agua, primas de seguro que amparen el inmueble, el IVA causado en las inversiones en construcción para adicionar o mejorar el bien, así como el IVA de los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles» apunta Erik Estrada
Propiedad industriales
Este punto incluye todos aquellos espacios que son usados con fines comerciales. Una de las cosas positivas que tiene esta inversión es que puede destinarse para varios usos, ya sea como almacén, como oficina, para producir bienes o servicios. También puede segmentarse y arrendar los subespacios que se generen.
«Al igual que las propiedades comerciales, para efectos fiscales se nos permite la deducción “ciega” del 35% de los ingresos producto del arrendamiento que ya comentamos además del impuesto predial pagado, sin embargo, si grava para efectos de IVA a la tasa del 16% aunque permite acreditar contra este impuesto el IVA pagado en gastos de mantenimiento, agua, primas de seguro que amparen el inmueble, el IVA causado en las inversiones en construcción para adicionar o mejorar el bien, así como el IVA de los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles.
En todos los casos, las personas físicas que decidan en un momento determinado vender sus bienes inmuebles podrán deducir además del costo del inmueble actualizado los montos que hayan invertido en construcciones, mejoras y ampliaciones a dicho inmueble traídos a valor presente» refiere Erik Estrada.
Fondos de inversión inmobiliarios
Los Fondos de inversión en Bienes Raíces o Real Estate Investment Trust (REIT) , son aquellas sociedades de inversión que tienen activos inmobiliarios y que obtienen ingresos principalmente de los arriendamientos de los mismos. Es decir, ofrecen acciones en la Bolsa, como otras empresas que cotizan en el mercado bursátil.
«Para efectos fiscales, nuestras disposiciones vigentes contemplan un estimulo fiscal a los fideicomisos que funcionen bajo este esquema conocidas también como FIBRAS, considerando en beneficio del inversionista que únicamente el Resultado Fiscal sería gravado con la tasa del ISR correspondiente, dejando exentos los reembolsos de capital generados mediante las distribuciones y las de capital ocasionadas cuando el precio del certificado aumenta» comenta Erik Estrada.
También han surgido nuevos proyectos inmobiliarios que a su vez representan nuevos esquemas de inversión. De los cuales podemos destacar los siguientes:
Coworking
Son espacios de trabajo con diferentes configuraciones que pueden ser arrendados por días, semanas o meses. Los miembros comparten un espacio físico y virtual, así como los equipos y servicios típicos de una oficina. Los espacios de coworking se han convertido en una alternativa viable para trabajadores independientes, pequeñas empresas y emprendedores.
House flipping
Flipping, es un término de origen estadounidense que se utiliza en economía, para expresar la compra de un bien con la finalidad de revenderlo, lo más pronto posible, para obtener ganancias inmediatas. Se aplica generalmente a inmuebles/ bienes raíces.
Consiste en la compra de un activo generador de ingresos, generalmente, un inmueble que es renovado y reconvertido, y luego vendido rápidamente con fines de lucro. El tiempo entre la compra y la venta suele oscilar entre un par de meses y un año.
Crowdfunding inmobiliario
Es una práctica novedosa en la que se invierte en el sector de bienes raíces sin tener que realizar una gran inversión. Es decir, las personas interesadas podrán participar en proyectos inmobiliarios específicos de manera conjunta con otros inversionistas.
La propiedad del activo se ‘digitaliza’ y se divide proporcionalmente al aporte realizado por cada uno. Por ende, la rentabilidad percibida también resulta proporcional a esa división y se minimizan los riesgos.
«En los 3 casos Coworking, House flipping y Crowdfunding inmobiliario, para efectos fiscales partimos del supuesto de que son bienes adquiridos en copropiedad mediante fideicomisos a cambio de certificados de participación inmobiliaria no amortizables y amortizables.
Amortizables: Es cuando dan a sus tenedores el derecho tanto de una parte proporcional de los futuros o rendimientos correspondientes, como al reembolso de su valor nominal de acuerdo con el valor que se especifique en el acta de emisión.
No amortizables: Es cuando al extinguirse el Fideicomiso base de la emisión, la sociedad emisora no paga el valor nominal, sino que adjudica o vende los bienes fideicomitidos y distribuye entre los tenedores de los títulos el producto neto de la venta. Lo que caracteriza a estos Certificados es que cumplen con las generalidades de los Títulos de Crédito. Otorgan flexibilidad. Se puede transmitir con endoso. Y son títulos de copropiedad autónomos.
En este caso los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables se consideran ingresos de acuerdo con el tipo de ingreso que generen, ya sea por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles cuando estos sean dados en arrendamiento, como enajenación de bienes cuando se venda el inmueble y en su caso un impuesto que deberá de ser calculado y retenido por el fiduciario, salvo que los tenedores que los reciban estén exentos del pago del impuesto sobre la renta por ese ingreso» concluyó Erik Estrada.
